İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar gönderilmesini tahliye sebebi olarak düzenler. Ancak her bildirim bu sonucu doğurmaz.

Haklı ihtar nedir?

İhtarın haklı sayılması için muaccel olmuş kira borcunun süresinde ödenmemiş olması gerekir. Ödeme ihtardan önce yapılmışsa ihtarın haklılığı tartışmalı hâle gelir. İhtarın hangi aya ve hangi tutara ilişkin olduğu açıkça belirtilmelidir. İcra takibiyle gönderilen ödeme emri de koşulları varsa ihtar işlevi görebilir.

Aynı kira yılı şartı

İki ihtarın aynı kira yılına ait farklı kira bedellerine ilişkin olması gerekir. Kira yılı her zaman takvim yılı değildir; sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenir. Bir yıldan kısa sözleşmelerde bu yolun uygulanması ayrıca değerlendirilir.

Dava açma süresi

Kiraya veren, iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte değerlendirildiğinden tarih hesabındaki hata davanın reddine yol açabilir.

Ödeme yapılması davayı engeller mi?

Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması ihtarı ortadan kaldırmaz; fakat ihtarın gönderildiği anda gecikmiş ve muaccel bir borç bulunup bulunmadığı önemlidir. Fazla veya belirsiz talepler, ödeme kayıtları ve banka dekontları dosyada belirleyici olabilir.

Kiraya verenler kira aylarını ve ödeme tarihlerini düzenli kayıt altına almalı; kiracılar ise ödemelerde açıklama kısmına ilgili ayı yazmalıdır. Taraflar arasında mahsup veya indirim anlaşması varsa bunun yazılı ispatı önem taşır.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirmedir. İhtarların içeriği, tebliği ve süre hesabı somut dosyada ayrıca incelenmelidir.