Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk: Başvuru Öncesi Bilinmesi Gerekenler

<p>Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle kiracı veya kiraya veren, doğrudan mahkemeye gitmeden önce uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuk kapsamında olup olmadığını kontrol etmelidir. Başvuru yapılmadan dava açılması hâlinde mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddedebilir.</p>
<h2>Hangi kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır?</h2>
<p>6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kural olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gereken uyuşmazlıklardandır. Düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan davalar bakımından uygulanmaktadır.</p>
<p>Kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kira alacağı, aidat ve yan giderler, depozitonun iadesi, ihtiyaç veya yeniden inşa gerekçesine dayanan tahliye talepleri, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve kira sözleşmesinden doğan benzeri özel hukuk uyuşmazlıkları somut olayın özelliğine göre bu kapsamda değerlendirilebilir.</p>
<h2>İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası</h2>
<p>Kanun, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin düzenlemeleri zorunlu arabuluculuk kapsamının dışında bırakmıştır. Bu istisna, kira uyuşmazlıklarının tamamında arabuluculuğun isteğe bağlı olduğu anlamına gelmez. Kullanılacak hukuki yolun dava mı yoksa ilamsız icra takibi mi olduğu başlangıçta doğru belirlenmelidir.</p>
<p>Örneğin kira bedelinin ödenmemesi üzerine ilamsız icra takibi başlatılması ile doğrudan kira alacağı davası açılması aynı usule tabi değildir. İcra takibine itiraz edilmesi sonrasında açılacak davanın niteliği de arabuluculuk şartının değerlendirilmesinde önem taşır. Bu nedenle yalnızca uyuşmazlığın gündelik adına değil, talep sonucuna ve seçilen usule bakılmalıdır.</p>
<h2>Başvuru nereye ve nasıl yapılır?</h2>
<p>Başvuru, yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılabilir. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğü başvuruyu alır. Başvuru sırasında tarafların doğru kimlik ve iletişim bilgileri, kira sözleşmesi, taşınmazın adresi ve uyuşmazlığın kısa açıklaması sunulmalıdır.</p>
<p>Arabulucuyu taraflar birlikte belirlemezse görevlendirme büro tarafından sicile kayıtlı arabulucular arasından yapılır. Arabulucu taraflarla iletişime geçerek toplantının yöntemi ve zamanını belirler. Sürecin gizli olması, tarafların iddia ve belgelerini daha sonra mahkemede serbestçe kullanabileceği anlamına gelmez; arabuluculuk gizliliğine ilişkin özel kurallar gözetilmelidir.</p>
<h2>Süreler bakımından etkisi nedir?</h2>
<p>Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bununla birlikte, tahliye veya kira tespiti gibi uyuşmazlıklarda talebin hangi döneme ilişkin sonuç doğuracağı özel maddi hukuk kurallarına bağlıdır. Arabuluculuk başvurusunun yapılması, dava açma ve bildirim zamanlarının ayrıca takip edilmesi gereğini ortadan kaldırmaz.</p>
<p>Özellikle yeni kira döneminden itibaren kira bedelinin belirlenmesi isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunu'ndaki bildirim ve dava zamanına ilişkin kurallar başvuru tarihiyle birlikte değerlendirilmelidir. Aynı şekilde tahliye taahhüdüne veya ihtiyaç nedenine dayanan taleplerde kanunda öngörülen sürelerin kaçırılmaması gerekir.</p>
<h2>Toplantıya katılmamanın sonucu olabilir</h2>
<p>Taraflardan birinin geçerli bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmaması ve sürecin bu nedenle sona ermesi, daha sonra açılacak davada yargılama giderleri bakımından sonuç doğurabilir. Bu nedenle davete cevap verilmesi, toplantı tarihinin takip edilmesi ve katılımın yetkili kişi veya vekil aracılığıyla sağlanması önemlidir.</p>
<h2>Anlaşma sağlanırsa ne olur?</h2>
<p>Taraflar; ödeme planı, kira bedeli, tahliye tarihi, anahtarın teslimi, depozito, aidat ve diğer yan giderler gibi konularda anlaşabilir. Metnin açık, uygulanabilir ve tarafların gerçek iradesini yansıtması gerekir. Anlaşmanın taşınmazın tahliyesine veya farklı edimlere ilişkin olması hâlinde tarihlerin, tutarların ve yükümlülüklerin tereddüde yer vermeyecek biçimde yazılması önem taşır.</p>
<p>Kanundaki şartları taşıyan ve gerekli hâllerde icra edilebilirlik şerhi verilen anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge etkisi doğurabilir. Tarafların ve avukatlarının birlikte imzaladığı ticari uyuşmazlık dışındaki bazı anlaşma belgelerinde şerh gerekip gerekmediği de belgenin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanak düzenler; dava açılırken bu tutanağın dosyaya sunulması gerekir.</p>
<h2>Başvuru öncesi kontrol listesi</h2>
<ul>
<li>Kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, ihtarlar ve yazışmalar toplanmalıdır.</li>
<li>Talebin kira alacağı, kira tespiti, uyarlama veya tahliye türlerinden hangisine dayandığı netleştirilmelidir.</li>
<li>İlamsız icra yoluyla tahliye istisnasının uygulanıp uygulanmadığı belirlenmelidir.</li>
<li>Bildirim, dava açma ve hak düşürücü süreler ayrı ayrı kontrol edilmelidir.</li>
<li>Önerilen ödeme veya tahliye şartları toplantıdan önce somutlaştırılmalıdır.</li>
</ul>
<p>Arabuluculuk, tarafların anlaşmasını kolaylaştıran bir süreçtir; arabulucu hâkim gibi karar vermez ve tarafları belirli bir sonuç üzerinde uzlaşmaya zorlayamaz. Her kira uyuşmazlığında seçilecek yol, sözleşmeye, talebe ve tarihlere göre değişebilir. Bu yazı kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun genel çerçevesini açıklayan bilgilendirme metnidir; somut olay hakkında hukuki görüş değildir.</p>